置地有声|楼市“误伤论”浮现,青岛走势如何?

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2018-08-21

置地有声|楼市“误伤论”浮现,青岛走势如何?

误区之五:寅吃卯粮,竭泽而渔在“城市经营”的旗号下,城市政府把眼光瞄准作为政府所拥有最大资产——土地。

置地有声|楼市“误伤论”浮现,青岛走势如何?

这段时间两会,媒体大咖们忙于解读2018年政府工作报告,普通百姓们则忙于拆解藏在政府工作报告中的民生红包。从提高个人所得税起征点,到取消流量漫游费,到降低宽带费、降低过路过桥费用、降低重点国有景区门票价格等。但要说老百姓最关心的,睁大眼睛瞅着的,还是楼市相关的消息。住房问题,毋庸置疑是绝大多数人的痛点之一。总理在《政府工作报告》中明确的,依然延续了过往的政策:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

主基调核心依然是坚持差别化调控,以及差别化房地产信贷政策。然而部分刚需群众表示了自己的看法:1.利率不断上浮,误伤刚需!2.各线城市涨的有点拉不住啊!的确,自去年调控以来,基准利率虽没有上浮,但市场利率已经不断水涨船高,据融360公布的最新数据,2018年2月全国首套房贷款平均利率为%,相当于基准利率倍,环比1月上升%;同比去年2月首套房贷款平均利率%,上升%。刚需们表示,去年住建部部长王蒙徽才谈满足首套刚需、遏制投机炒房,还在耳边,怎么现在就有点拉不住了呢。这利率涨、三四线也涨,刚需们心里有点委屈。这轮调控政策,究竟是在下一盘什么棋?让我们先看看青岛本地的楼市现状和趋势。青岛楼市现状与趋势2017年3月15日全国楼市出台调控政策,青岛也随之出台了不少调控,比如限售,限购,限贷等。政策落地后对市场形成了不小冲击,导致多数购房者对楼市持观望态度。但是近期,随着2018年上合峰会、博鳌论坛以及世界旅游峰会等重大国际性会议同步在青岛举行的消息出台后,又拉回了很多民众的购房热情。现阶段,包括青岛在内的全国重点城市,都已经出现或正在出现一房难求的状态。一房难求主要表现在:1、房源供应减少2、房源需求很大3、首付比例要求很高,一般要求全款4、购房门槛抬高,认筹金数额很大5、房屋装修,增加购房金额尽管在2016年9月底全国陆续进入调控时代,而青岛在2017年3月15日开启宏观调控。但在2017年至今仍出现了难买状态,楼市已非卖方市场,而是更进一步进入了关系市场。一房难求,不仅青岛难题,更是郑州难题、合肥难题、苏州难题、广州难题。峰会召开,青岛将迎来全世界媒体的集中关注,峰会将为青岛带来更多的招商引资,企业入驻青岛多了,人自然就多了,人多了居住问题也将是一个必须面临的问题。拿市南区举例,市南区作为青岛一直以来的核心地段,2017年以来,受土地资源有限的因素影响的市南区,新房数量乏善可陈,物以稀为贵,这是近年来城区均价稳步上升的原因之一,由于城区内各类高端资源集聚,二手房的流通十分顺畅,接盘价格也在一个相对高的位置,在这个资源为王的时代,哪个城区拥有更多资源,宜居指数就越高,也意味着该区域购房要有一定的经济基础。并且,从过去五年青岛公开的招拍挂土地市场数据中看出:青岛土地供给与出让已连续3年处于低位水平。经济发展对房地产依赖不断下降。2016年年底,青岛市国土资源局发布土地利用规划:2017年住宅预计供地:800公顷;2018年住宅预计供地:765公顷;2019年住宅预计供地:765公顷。(注:1公顷=1万平方米)未来土地状态将延伸到商品房中,牵制楼市价格的态势依然持续。不是没买房就叫刚需每个年轻人心里都有一个大城市梦,这里有家乡没有的机遇,有家乡没有的繁华与便利。为了在这个城市立足,他们隐忍拼搏,不惜体力耗费生命,只为在大城市里有一套属于自己的房子。所以,还没有在大城市买房的,就认为自己是刚需。刚需是这意思么?这套逻辑对么?或许以前对,但以后不一定对。中国发展到今天,特大城市的规模已经不可能无限扩张,换句话说,一线城市已经没有理由,再去满足每一个来这里追逐梦想的人。这个追逐梦想的机会,是要靠实力抢的。我们就以北京为例,2016年常住人口2170万,规划里2020年后中长期都将稳定在2300万,也就是今后每年扩容只剩30万,往后可能还要想办法做减法。30万多么?要知道,这30万,未来留给的只会是三种人,一是北京土著,二是全球人才,三是全球有钱人。千军万马过独木桥,你买不起?有的是人买的起。你没有资格,多的是人有资格。这么高的资产壁垒,背井离乡来到北京,做着普通底层工作的小李小王,能算的上刚需么?一线城市,已经没有理由赋予你这个称号。虽然残酷,但这是现实。不是选择了北上深,你就有理由称自己是刚需,而是这些城市,根本不给你这个机会。如果人人没买房,都称自己是刚需,说真的,什么北上深刚需,什么南京杭州刚需,故宫里没有我的房,我是故宫的刚需,赶紧调控政策满足我?说到底,没买房的人在谈刚需前,要认真思考自我的定位。你奋斗的城市,只有当房价你努努力,能够的到,才算是刚需。比如每月家庭收入可以在这个城市买一平米半平米,这就可以,还有个念想。可能有人就不爱听了,王侯将相宁有种乎?在大城市奋斗,现在离买房遥远,但是机会多啊,我奋斗几年当个老板,一切都说不定呢。但是现在北上深已经当上老板的,他们自己买房容易么?而那些能勉强买房的刚需们,请记住:房价不涨就是调控的最大利好。你想要的降价,甚至重回2015,是不可能的。在房地产,买方市场与卖方市场转向极其快速,当房价凶猛起来,能够让房价平稳,实属不易。如果没有强势的行政手段干预,纯自由交易,最终价格,恐怕谁也无法想象。利率上浮误伤刚需?可不能这么说,如今基准利率没变,那么市场里你能借到的钱就是纯市场行为。什么是纯市场行为?就是这么高利率,是供需决定的。你觉得自己快承受不起,但银行那边有更多人受得起这个价格。归根结底,竞争者是泱泱大军,而你自己处在的位置,很不利。没买房的选择现实,认清现实。定位,自我定位。不是大城市房价辜负了你,而是个人与城市之间,已经开始衡量能力匹配度了。承认自己的弱势与失败,很难很难,但不能不做。这是每个人、甚至每个家族,新时间节点都必须要思考的。重新审视自己的位置,那我们重新来看这一轮调控:1、城市间差别化调控;2、差别化信贷政策;我们看到的现象是:1、一线不扩容、二线抢人才、三四线去库存、农村在搞振兴战略;2、一线买房和贷款都难、二线贷款有松有紧、三四线不限购还低首付、农村宅基地三权分离。直白点说,就是很严格的按照城市级别,依次布局,在告诉还没买房的:1、资产壁垒已成,不要死磕;2、有多大能力吃多少饭,按自身能力重新选择城市,政策已经在给你优惠;3、一线混不下去就去二线,二线混不下去就去三线,三线没法立足就赶紧回老家;4、错过这次红利,一线的今天就是二线的明天,可别再错过一波机遇;明白了么?政策是在引导人流。可能有人会说,你这是要人逃离大城市。不不,北上深广等等都是美好的,不是要大家离开那里,有能力和实力当然要留下来。今天讲的,是能力匹配。中国从荒芜到草莽,又到秩序的成型,每个人、每个家族都需要重新选择适合自己的战场,这已经不是那个单枪匹马,白手就能起家的年代。当你觉得调控误伤了你,说真的,很可能是自己实力还不够强大,而调控是在告诉你:重新选择适合自己的城市。